マイホームの取得に際して住宅ローン等を利用される方は多いと思います。そのような皆様にとって住宅ローン控除は関心の高い制度ではないでしょうか。

住宅ローン控除とは

住宅ローン等を利用し、マイホームの新築・取得または増改築等をした場合、一定の要件を満たせば所得税の税額控除を受けることができる制度になります。
現行の制度は令和7年12月31日までの適用でしたが、令和8年度税制改正により、一部要件の変更はあるものの、令和12年12月31日まで制度の延長が見込まれています。

住宅ローン控除の適用を受けるには、まず要件を満たしているかどうかを確認することになります。
令和７年入居を前提に説明いたします。

共通の要件

1. 新築・取得した住宅等が、控除を受ける方またはその家族の居住用であること
2. 新築または取得の日から6か月以内に入居し、その年の年末まで引き続き居住していること
3. 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること（一部の場合は1,000万円以下）
4. 返済期間が10年以上の分割返済の住宅ローンであること
5. 民間の金融機関など、一定の団体からの借り入れであること
6. 面積の要件を満たしていること
7. 新築・取得した住宅等の家屋の床面積の2分の１以上を自己の居住用としていること

共通要件以外にも、取得する住宅の種類や適用を受ける年齢によって面積等の条件が異なります。また、年齢により借入限度額も異なります（40歳未満・40歳以上で分かれます）。詳細については、国税庁ホームページに『住宅借入金等特別控除を受けられる方へ』などのパンフレットや、『令和7年分用 住宅借入金等特別控除等の適用要件チェック表』がありますので、要件や必要書類を事前に確認することをおすすめします。

控除を受けるための手続

住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告が必要ですが、給与所得者は2年目以降、年末調整で控除を受けることができます。
初年度の確定申告後、税務署から年末調整で控除を受けるための書類が適用期間分まとめて届きます。毎年1枚ずつ使用しますので、大切に保管してください（証明書方式の場合）。年末調整の際には、その書類に控除額を記載し、住宅ローン残高証明書を添付して、他の年末調整書類と一緒に給与支払者へ提出してください。
（※現在、証明書方式のほかに調書方式がありますが、説明は割愛します。）

適用期間と注意点

住宅ローン控除の適用期間は最長13年ですが、適用期間中であっても合計所得金額が2,000万円を超えた場合、その年の控除は受けられません。ただし、その翌年以降に合計所得金額が2,000万円以下になれば再び控除を受けることが可能ですが、適用期間は延長されず、当初の期間のままとなりますので注意してください。

住宅ローンと併用できない制度

元々住んでいた住宅を売却して新たに住宅を取得する場合も住宅ローン控除を受けることは可能ですが、次の制度を利用すると住宅ローン控除は受けられませんので注意が必要となります。

以下に、住宅ローン控除と重複適用ができない制度を国税庁確定申告等作成コーナーから引用してご紹介します。

重複適用できない譲渡所得の特例

住宅ローン控除については、入居した年、その前年または前々年に「居住用財産の譲渡所得の課税の特例」などの特例（注）の適用を受けた場合、その適用は受けられません。
また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、住宅ローン控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例を受ける場合も、住宅ローン控除の適用は受けられません。
（注）「居住用財産の譲渡所得の課税の特例」などの特例とは次のものです。

1. 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法31条の3）
2. 居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35条1項）
3. 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36条の2）
4. 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36条の5）
5. 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措法37条の5）

（略語：措法＝租税特別措置法）
（国税庁「確定申告等作成コーナー よくある質問　特に多いご質問」より）

どちらの制度を利用するのがよいのかはケースごとに異なります。判断にお悩みの場合には、最寄りの税理士にご相談頂くことをお勧めいたします。